随着“好房子”落地项目的增多，市场到底需要怎样的加分项？购房者的需求与项目的可持续发展之间如何找到平衡？在过去的一个月里，深蓝智库深入北京市场已经入市的项目，并在案场对100名不同年龄段准购房者进行了调研。调研结果显示，与当下市场中得房率、智能化成为好房子标配不同，物管意识不断觉醒的购房者睿新策略，这一次将最影响自己购房决策的因素投给了物业服务，百名购房者的投票率高达86%，超过得房率。
但不容忽视的是，购房者出现了代际分化明显的趋势，“90后”“00后”更倾向以低得房率换取总价优势，而“75后”“80后”群体则将空间效率视为硬性标准。
深蓝智库专家团队提示，随着不同年龄段购房者需求多元化、差异化，开发商需精准把握不同客群的差异化偏好，在产品设计、功能规划及服务配套等层面持续创新，打造出符合多数购房者心目中的“好房子”。
86%！物业登顶好房子客群最关注因素Top1
在开发商普遍围绕得房率、高科技对好房子做增量时，已经进入消费成熟期的业主们，心中好房子要素Top1已经投给了物业。
深蓝智库在北京中海·丽泽叁號院、保利朝观天珺、金茂璞逸丰宜、金茂满曜、招商云璟揽阅、招商璀璨公元、金隅隅东序、金隅隅西颂、中海朝阳ONE、中海时光之境、中海丽金府等10余个新房售楼处，调研100名准购房者发现，86%受访者将物业服务列为购房Top1的决策因素，分年龄段看，“75后”“80后”准购房者对优质物业服务的需求占比达100%，“85后”、52岁及以上群体也分别达到92.86%、87.6%。
多位接受调研的准购房者表示，房屋初始品质难以抵消时间损耗，一套住房往往承载十年甚至终身的居住需求，缺乏优质后期保障服务不但会显著降低居住舒适度，更影响了房子的保值升值。
在中国城市房地产研究院院长谢逸枫看来睿新策略，购房者对于物业关注度的升高，与近年来物业与业主之间的矛盾日益增多，涉及费用、管理、服务等多个方面的问题频发，所以也成了购房者更为关注的核心。
受访者李斌表示，现居住的小区因物业长期未履行楼道管理职责，导致业主私自堆放杂物阻塞通道，在与物业多次沟通未果后，李斌被迫自行协调邻里关系，最终虽解决问题却造成邻里矛盾的产生，使得社区和谐度降低。而且，小区绿化、公共设施也多存在损坏等情况，极大影响了居住舒适度。
合硕机构首席分析师郭毅认为，社区中的公共区域，如园林、会所、大门以及地下车库等，需要物业投入大量的人力物力进行维护。这些公共区域的品质提升，直接关联到居民生活状态和生活品质的提升。因此，对于购房者而言，在物业费成本提高的背景下，关注生活品质和服务状态是否能够得到相应的改善和升级，也成了一个重要的考量点。
从卖房子到卖服务，购房者物管意识觉醒
事实上，在房地产送走黄金十年、由卖房子转向“卖服务”后，曾被看作是买卖附属品的物业板块在房地产开发主业进入震荡期后，就已经站到了C位上。
在看到物业服务关注度超过得房率，成为购房者心目中的“白月光”后，多位一线新房项目营销总直言：继资本与企业服务意识觉醒后，住房消费者本身的意识也全面觉醒，物管行业的广度、深度再一次获得了拓展，物管的大时代，大物管的时代来临再一次得到了验证。
不难看出，优质的物业服务正成为决定购房者是否购房的关键因素，同时也是“好房子”价值实现的核心载体。
深蓝智库调研发现，部分“好房子”项目物业已形成特色物业服务矩阵，除强化基础服务外，还提供定制化旅游规划、学童接送、课后托管等增值服务睿新策略，全方位提升居住体验。
缦云ONE针对业主晨间时间压力，推出手机端预订的免费早餐定制服务。业主只需在前一天晚上按照个人需求在手机上下单，业主可于次日指定时段便捷取餐。并且，该项服务在入住前期还是免费提供。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，优质物业需在社区运营中扮演双重角色：硬件维度要建立覆盖房屋全生命周期的动态配套完善机制，软件维度则需强化信息透明度，通过社区事务公示提升业主参与度，构建共建共治的现代化治理模式。这种软硬结合的服务创新，正成为衡量“好房子”标准的重要维度。
85%！一场高得房率的双向奔赴
尽管得房率以1%的微弱差距，将购房者决策因素Top1的席位让给了物业服务，但其作为购房者核心关切指标的地位并未动摇。
深蓝智库调研发现，85%的购房者在看项目时会非常关心得房率的情况。
其中，不同年龄层对得房率的重视程度呈现显著分化。“90后”“95后”“00后”购房群体中，选择得房率作为核心指标的比例分别为70%、78.95%及80%；而“85后”“80后”“75后”及52岁及以上群体中，该比例分别达85.71%、100%、92.31%和93.75%。
这种代际差异折射出购房决策逻辑的本质区别，年轻群体因预算约束，更倾向于接受稍低得房率以换取总价优势；成熟购房群体因资金储备充足，更注重空间利用效率。
以北京市场为例，此前新房项目得房率普遍维持在80%左右，而符合“好房子”标准的项目已普遍突破90%，部分优质项目甚至达到95%—100%的突破性水平。
购房者庞星以建筑面积122平方米户型为例测算，得房率从80%提升至90%后，实际使用面积增加12.2平方米，相当于在原有户型基础上实现三居室向四居室的功能升级，且每个房间均可满足正常居住需求。
对于改善型需求而言，这意味着无需增加预算即可获得相当于传统140平方米户型的居住体验。
郭毅指出，得房率指标直接关联购房成本与居住价值的平衡。其不仅影响购房者实际获得面积的单价核算与总价构成，更通过与周边二手房及存量新房的价格差、价值差比较，成为评估物业保值性的关键参数。这一特性使得得房率在市场竞争中具有关键作用。
就在今年的3月31日，住建部发布的国家标准《住宅项目规范》（以下简称“住宅新规”）为居住品质设立刚性标准。住宅新规明确，独立卧室使用面积不得小于5平方米，兼具起居功能的卧室使用面积不得小于9平方米，该条款通过设定居室面积下限，有效遏制了市场上存在的“伪多居室”现象。此前部分项目为追求户型卖点，通过压缩单个空间面积强行增设居室，导致“进屋即上床”的个别极端户型出现。新规实施后，此类功能性缺陷户型将逐步退出市场。
参与调研的购房者反馈，政策组合拳已产生实质性成效。得房率提升与规范标准强化形成协同效应，既通过空间效率优化满足居住升级需求，又以制度约束保障基本居住品质，为构建宜居宜业的住房供给体系奠定重要基础。
北京商报记者王寅浩李晗睿新策略
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